杭州国庆7天酒店式公寓成交量高企 市场信心却在下降

来源:互联网新闻 编辑:瓷都网·景德镇新闻网 时间:2019/04/23 02:08:08

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国庆7天,杭州酒店式公寓共成交591套房源,创下了历史同期的最高纪录。成交榜前十榜单中,酒店式公寓盘又占据四席。住宅市场被调控之后,酒店式公寓市场迎来春天?

然而,部分开发商表示,这是被数据迷住的双眼。只不过是酒店式公寓市场未被政策调控,不存在大量的住宅客户转战酒店式公寓的现象,市场信心已然在下降。

国庆七天成交创造历史

9月的杭州楼市,剧情翻转得太快。先是在国际峰会的盛名之下,杭城楼市欣欣然走上量价齐涨的上行通道。不过此后政府10天内连出三道调控手段,限购限贷政策重启,暂缓了住宅市场的上涨势头。不过,对于楼市里的另一大主力军商业项目而言,则是推波助澜,尤其是酒店式公寓项目,一跃成为如今楼市里的闪光点。

刚刚过去的国庆长假,七天时间杭州市区总共成交了1903套房源,创下历史同期新高。不过,跟以往住宅占据总成交的绝对比例不同,今年商业项目的成交占比已然快要赶上住宅。据住在杭州网的数据显示,国庆1903套的总成交中,商业项目共成交810套,占比42.5%,成交量甚至超过了过去5年同期的总和。酒店式公寓的表现尤其亮眼,共成交591套房源,创下了历史同期的最高纪录。

从个盘来看,国庆期间多个酒店式公寓项目表现出色,在成交榜前十榜单中,占据四席。住在杭州网的数据显示,未来科技城板块的富力·天贸广场在国庆期间总共成交128套酒店式公寓,排在第一位。临平的华元·欢乐城、钱江经济开发区的美致生活广场和滨江的金泊湾分列第五、第七和第十位。

酒店式公寓的这一波发力,从九月下旬限购政策执行后就已经显现苗头。透明售房网的每日成交记录显示,从9月19日开始,不少酒店式公寓项目频频冲上成交前十榜单,甚至有几天出现了包揽前三的情况。而从9月份的总成交来看,酒店式公寓取得大丰收,江滨澜廷、恒祺·克拉天玺和金泊湾进入主城区成交前十,其中江滨澜廷更是以220套的量位列主城区榜首。此外,华元·欢乐城以609套的成交量,问鼎全市成交冠军。

其实,今年随着整个楼市行情的大热,酒店式公寓产品从上半年开始就进入了热销期。数据显示,上半年杭州市区总共成交97345套商品房,其中酒店式公寓占比14.4%,成交超过14000套房源,而且跟去年同期相比,占比提高了6.2个百分点。

进入下半年,酒店式公寓项目持续热销势头,其中尤以华元·欢乐城、高润·云杉郡、欧美金融城等项目表现突出。一直以来,酒店式公寓凭借较低单价、低总价优势,备受投资者青睐,今年这个特征更加明显。如今,随着限购限贷政策的实施,住宅投资的门槛提高,不限购不限贷的酒店式公寓似乎将迎来更多的机会。

调控政策推动酒店式公寓销售? 部分开发商称客户信心在下降

自从杭州重新执行限购限贷政策后,近几个月来热闹非凡的售楼部,终于稍微平静了一些。不过,酒店式公寓项目似乎并不包括其中。

临平板块的华元·欢乐城今年一直是杭州楼市的明星,上半年共成交1509套房源,是全市的销售套数冠军。据项目营销总监奚圣斌介绍,截至目前,欢乐城今年已经成交3500套房源,其中酒店式公寓占据绝对主力。不过,在奚圣斌看来,限购限贷政策的出台,对于项目酒店式公寓销售的推动作用并不明显,“政策出来后,我们的客户群并没有发生变化,一直都是浙江省内和长三角地区的投资客,有不少是通过老带新这样的方式来的。”奚圣斌告诉记者,欢乐城的热销,一方面是项目本身条件好,是地铁上盖,客户可以直观看到;另一方面离不开完善的销售渠道,扩大了项目的知名度。

桥西的地段,绿城的牌子,80万起的低总价,使得这个运河旁的酒店式公寓绿城运河郡,亮相就是一炮而红。9月30日认筹以来,经历国庆节,到目前已经收筹1300多组,将在11上旬首开。前天,记者来到运河郡案场,递交意向金的客户仍是一个接一个。项目策划经理沈云告诉记者,运河郡的客户中,明确表示自住及投资自住兼顾的有6成,还有一些是买给自己父母住,这是这个项目特殊的地方。

对于调控政策是否影响到运河郡销售,沈云这样答道:“杭州的调控政策对我们这个盘的影响并不大。如今桥西一带不少住宅房价破4万单价,新房几近断供,因此酒店式公寓不失为有自住需求地缘性客户的一种选择。这批人不管政策怎么变,都是需要购房的。一来我们总价低,风险级别也就低,一些购房者认为把钱投在这样的产品上比较保险。”

滨江区政府板块及附近有大量的高新产业,板块内酒店式公寓在租赁市场格外吃香,月租金高达5000元,投资收益颇丰。板块内某江景酒店式公寓明星盘,在9月份以220套的销量荣登杭州新房销售榜首。

但在一派火热的市场下,该盘10月份的销售态势,也出现了波动。该项目一位相关工作人员告诉记者:“9月份我们的确是销冠,因为当时的市场客户非常活跃,政策也出得较为温柔。但此后,尤其各个城市接二连三的调控政策颁布后,很多客户对于整个市场的信心有所下降,我们的客户也有一定量的流失,销量在递减。”

如何投资酒店式公寓产品? 客群支撑和地段是关键

事实上,酒店式公寓的销售热潮并非是最近才开始的,而是跟着今年整个房地产市场一起上行。今年以来,杭州涌现不少酒店式公寓明星盘,尤其在酒店式公寓投资回报率高的滨江区,云杉郡、江滨澜廷、融创杭州印等盘广泛受市场关注。只是限购政策发布之后,部分购房者转移到酒店式公寓上,市场上住宅的成交量有所减少,相对来说,显得酒店式公寓尤为火热。

在合创地产机构许小芳看来,酒店式公寓没有被政策所打击,因而大量客户群没有退潮,而住宅限购会导致房产需求部分转移到不限购的商业市场,其中相对低总价的酒店式公寓首当其冲。撇开政策不谈,还有几点造成该类产品热销:一是对于投资本身来说,相对于大幅上涨的住宅房价,新房市场的酒店式公寓价格并没有上涨太多,在当下凸显一点的性价比。再者该产品投资门槛低,因为面积小,一般总价都较低,80万以内的酒店式公寓相对受欢迎。从投资回报来看,酒店式公寓租赁市场逐渐火热,为酒店式公寓投资收益找到支撑。

总价低、租金回报稳定且可观,这是很多人选择酒店式公寓的最大理由。不过,酒店式公寓的缺点同样明显。首先,酒店式公寓多为40年商业产权,业主无法落户;其次,酒店式公寓增值速度较慢,而且后期很难转卖,只能靠出租获取收益;第三,居住成本高,酒店式公寓的水电大多按照商用物业计算,高于民用水电费。此外,酒店式公寓的物业费、能耗费也相对较高。另外,在抗风险能力上,酒店式公寓并不如住宅,而且尽管该产品的租金收益高,但在二手房市场上表现并不如意。

目前,杭州各个板块都充斥着大量的酒店式公寓项目,良莠不齐,如何选择将成为投资成败的关键。

“耐心选好产品,更能够把控好在酒店式公寓的投资风险。周边有高薪产业或大量高端写字楼群客群支撑的酒店式公寓能更保证收益,所以尽量不要买以住宅为主片区中的酒店式公寓。地段要相对优质,最好滨江、市中心,未来科技城等区域,偏远地区再便宜也要谨慎,要有良好的交通优势,例如地铁,例如高架,高速。最后要有优质的商业配套,最好同一个小区有大型商业配置,且后期运营良好。”许小芳说道。

杭州房产专家裘维维为投资者提供了几个购买建议:第一,买现房或二手房;第二,计算项目与周边住宅的价差,如果是同类住宅价格的5折,可以考虑;第三,注意产品的安全性,包括户型设计、社区配置、物业服务;第四,避开同一区域里供应量过大的板块。

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